순환개발방신 등 고려 … 지자체·주민 적극 나서야

▲ 사진 한진수 부장

현재 뉴타운 진척이 빠른 서울의 경우 원주민의 재정착율이 20%대에 불과하다는 지적이 잇따르고 있다. 아니, 재정착이 문제가 아니다. 당장 갈곳을 구해야 하는 서민들은 뉴타운으로 인해 천정부지로 오른 전세값을 감당할 제간이 없다. 그래서 살던 곳에서 밀려나 외곽으로 터전을 옮기고 있다. 과연 이러한 일이 남의 일일까. 정보도 부족하고 아직 현실감이 나지 않는 주민의 이주대책이나 재정착 문제. 이번 호에서는 이 문제를 먼저 진단함으로써 우리가 마련할 수 있는 대안 및 방향을 살펴보고자 한다.
/취재 김선주 기자·사진 한진수 부장

일산1동에 사는 김명환 씨(43). 이곳에서 나고 자란 김 씨에게 일산1동은 고향과 마찬가지다. 그는 일산신도시가 들어서기 전 번화했던 일산역과 일산시장 주변을 생생히 기억하고 있으며, 일산동을 벗어나 산 하나 넘으면 펼쳐졌던 논과 밭에서 뛰어 놀며 자랐다. 이제는 김 씨의 두 딸이 일산1동에서 나고 또 자라고 있다. “노후 된 시설이 싫었을 뿐이지 이곳은 제게 고향과 마찬가지죠”라는 김명환 씨. 그러나 평범한 서민인 그에게 뉴타운은 어쩌면 삶의 터전을 잃을지도 모른다는 두려움이 대상이다. 정 씨는 “집이 있고 땅이 좀 있는 사람들이나 뉴타운에 대해 무엇인가 기대를 하지 저 같은 사람은 불안하기만 해요”라면서도 “시나 도, 그리고 뉴타운 관계자들이 적극적으로 이주대책이나 재정책 문제 해결에 나서면 좋겠다”며 한 자락 희망을 놓지 않았다.

부족한 정보 속 이주대책 막막

이것은 비단 김명환 씨만의 문제가 아니다. 작은 평수의 집이 밀집해 있는 원당·능곡·일산지구 대부분의 주민이 그의 심경과 다르지 않다. 상업지역에서 장사를 하던 사람들도 형편은 비슷하다. 그런데 뉴타운에 대한 정보가 부족한 주민들은 그저 불안하고 막막할 뿐 구체적인 대처방안이나 해결책에 접근하지 못하고 있다.

뉴타운을 새 아파트가 생긴다거나 보상을 받는 것이라고 잘못 알고 있는 주민들은 지구 내 재개발이 확정되면 공람공고 3개월 전부터 거주하면 임대아파트 입주권과 주거이전비를 같이 받을 수 있다는 사실도 잘 모른다. 더더욱 지구 내 사업방식에 따라 조합구성 자격이 달라진다는 것도 모르는 경우가 태반이다. 또한 자신이 땅이 있는지, 국유지에 사는지, 혹은 세입자인지에 따라 어떤 형식으로 뉴타운을 맞게 되는지 대부분의 주민들은 여전히 잘 모르고 있다. 때문에 그 만큼 대책도 없다.

전세값 폭등, 재정착률 20%선

그러나 우리 보다 사업속도가 다소 빠른 서울의 경우를 보면, 우리 지역에서 일어날 수 있는 문제를 예상하기란 그리 어렵지 않다. 현재 서울의 뉴타운지구의 가장 큰 문제는 ‘부동산 폭등’이라 할 수 있다. 경제가 침체된 요즘에도 뉴타운 지구 인근 전세값은 천정부지로 올랐다. 이에 재정착 문제에 앞서 공사기간 중 이주대책도 시급한 실정이다.

지난 4월 참여연대 주최로 열린 긴급토론회 ‘뉴타운 사업 이대로 좋은가?’에 참여한 ‘나눔과 미래’ 이주원 지역사업국장은 자료분석을 통해 “뉴타운 지구 내 세입자 비율이 80% 이상인 경우가 대부분인 현실에서 재정착을 하는 주민은 10명 중 한 명 꼴”이라며 “조합원들의 상당수가 추가분담금을 부담할 여력이 없어 입주권 전매를 목적으로 사업에 참여하는 것으로 나타났다”고 지적했다.

그 가장 큰 이유는 주거가치의 향상과 함께 평수가 늘어나면서 분양가를 감당하기 어렵기 때문이다. 뉴타운지구는 용적률이 증가함에도 불구하고 거주 가구수에 비해 총 공급주택수가 비슷한데, 이 경우 대부분이 기존 주택규모(서울 경우 가구당 평균 19.4평)에 비해 큰 주택이 들어서며 분양가가 주민 부담능력을 뛰어넘는 것이다. 조합원 자격이 없는 세입자의 경우는 사정이 더 좋지 않은 것은 말 할 필요도 없다.

자영업자에 대한 대책으로는 영업소신에 대한 보상과 상가분양 추점권이 주어지는데, 이 경우 영업손실 보상은 최근 3년 간의 평균 영업이익을 기준으로 3개월 분의 영업소실만 보상된다. 이에 대해 영업손실 보상액이 적다는 지적이 있다. 또 또 상가분양 추첨권이 어렵게 당첨된다 하더라도 같은 업종으로 영업이 가능하지 않은 경우가 많은 것으로 이주원 사무국장은 분석했다.

임대주택 확대·순환개발 검토 중

이러한 서울의 경우를 보며 경기도는 나름 이주대책 및 재정착을 위한 대안 마련을 위해 고민 중이다. 경기도 뉴타운사업단 이지형 단장은 “서울은 경기도 보다 땅값도 비싸고 이미 인근 도시가 형성돼 있어 전세대란 같은 문제가 더 심각하지만, 경기도는 이와 형편이 다르다”며 “ 때문에 서울보다는 분양가가 낮을 것으로 예상된다. 또한 공사 중 주민 이주대책을 위해 인근 택지개발 지구 내 임대주택을 확대하는 문제나 택지개발 등과 연계해 순환용 재개발을 검토중”이라고 전했다. 즉 조합중심으로 사업성이 관건인 뉴타운 지구 내에는 어렵더라도 인근 택지개발 지역이나 아직 개발이 되지 않은 지역에 중소형 임대주택을 확보하겠다는 것이다. 또한 같은 뉴타운 지구 내에서도 사업의 시차를 두어 전세대란을 막겠다는 뜻이다. 그리고 더 영세한 주민을 위해서는 영구임대 주택도 확대해 나갈 것이라고 한다.

그러나 그 방안이 아직 구체화 된 것은 아니다. 고양의 경우도 현재 진행중인 삼송·향동·지축지구와 파주의 임대주택을 활용하겠다는 것 이외에 뉴타운을 위한 임대주택 부지 마련 작업은 진행되지 않았다. 하지만 순환식 개발이 지금으로서는 거의 유일한 대안으로 보인다.
세종대 변창흠 교수도 참여연대 토론회에서 “주민 이주대책이자 재정착을 뉴타운 지구내에서만 볼 것이 아니라 인근 생활권과 연계해 고민해야 할 것”이라며 순환개발의 필요성을 강조했다.

공공지원과 개발이익 환수 연계해야

뉴타운이 원주민을 쫓아내고 새로 도시를 계획하는 사업이 아닌 본 취지대로 ‘주민들을 위한 주거환경개선’이 되기 위해서 제시되는 다른 대안도 주목할 만하다.

세종대학교 변창흠 교수는 토론회에서 “공공지원과 개발이익 환수를 연계해야 한다”고 강조했다. 변 교수는 “개발이익의 환수방안으로는 법에서 정하고 있는 임대주택 건설 공급 외에 대안적 주택 공급방식도 적극적으로 고려할 필요가 있다. 최근 논의가 활발히 진행되고 있는 토지임대부 분양주택이나 환매조건부 분양주택 등이 그것이다”라고 설명했다. 간단히 말하자면 개발이익을 장기적으로 환수함으로써 공공의 재정지원의 정당성을 확보하고 원주민과 세입자의 현지 정착률을 높이는 데 쓰자는 것이다.


또 다르게 지적되는 부분은 바로 ‘주민 참여 협의회’를 활성화해야 한다는 것이다. 협성대학이재준 교수는 ‘경기 뉴타운 포럼’에서 “주민간의 갈등을 사전에 예방하기 위해서도 주민참여 협의체가 필요하다”고 설명하며 “주민참여협의체를 통해 주민 갈등 해소나 개발 일정 조정은 물론 주민 재정착 방안에 대한 논의도 이루어질 수 있다”고 강조했다.

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경기도 뉴타운 추진 절차

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“이주대책 위해 순환개발 방식 고려”
인터뷰 - 경기도 뉴타운사업단 이지형 단장

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경기도 뉴타운사업의 취지
경기도에는 기성 시가지 중 20년 이상 된 도시가 많다. 이러한 지역은 신시가지와 대비 열악한 환경이며 주민들의 소외감 또한 크다. 뉴타운 사업은 이러한 문제를 해결하기 위해 추진됐다.

-경기뉴타운과 서울뉴타운의 차이점
서울은 일찍 도시가 형성됐다. 때문에 현재 서울에서 진행되는 뉴타운은 주거환경개선의 주를 이룬다. 반면 경기도는 그 특성이 다르다. 단순한 주거환경개선이라기 보다는 지역 재생사업, 특 도시리모델링이라 볼 수 있다.

-서울의 뉴타운 지구에서 전세대란이 일어나고 있다. 주민 이주대책 및 재정책 대책은 어려운 문제다. 그러나 서울보다 경기도는 상대적으로 땅값이 저렴한 만큼 집 값이 적을 것으로 예상된다. 또 택지개발 사업과 연계해 진행하기 때문에 서울보다는 여러모로 사정이 낫다. 현재 택지개발 지구 내 임대주택을 확대하는 문제나 택지개발 등과 연계해 순환용 재개발을 검토중이다.

-고양의 경우(특히 원당) 노후도가 추진속도에 문제가 되는데
노후도 완화조항에 대해 국토해양부와 협의 중이기는 하다. 그러나 이 문제는 경기도 전체로 보아야 하기 때문에 노후도 변경이 쉽지만은 않다. 촉진계획을 어떻게 효율적으로 해야하는지 총괄계획가 및 지자체가 고민해서 그 방법을 찾아야 할 것이다.

-주민들은 사업성을 위해 용적률을 올려달라는 요구를 많이 한다
실제 사업성과 용적률의 관계는 미미하다. 오히려 적정한 용적률을 유지함으로써 쾌적한 주거환경을 만들 때 주거가치는 향상된다. 경기도는 이러한 쾌적성을 유지하기 위해 240∼250%의 용적률을 유지하고자 한다.

-공공시설 부담금을 도나 중앙에서 좀 지원해야 하지 않나
도촉법에 근거해 일정정도 지원할 수 있다. 이에 이와 관련 의원입법이 추진 중이다. 그러나 이 경우 재정자립도가 열악한 경우에 지원된다. 그러나 고양의 경우 재정자립도가 평균 이상이기 때문에 이에 해당되지 않을 것으로 본다.

- 앞으로의 과제를 좀 정리한다면
우선 주민과 행정기관이 함께 만들어가는 뉴타운 사업은 주민의 적극적이 협조가 관건이다. 또한 이주대책을 위해 순환식개발용 주택을 지을 수 있는 택지를 어떻게 확보할 것인지, 특히 세입자 등 저소득층을 위한 저렴한 영구임대 주택을 국가차원에서 지원할 수 있는 방법을 모색중이다. 도시재생 사업은 국가의 적극적인 재원 지원이 필요한 사업이다.

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