인터뷰 | 박준호 전 명지대 부동산대학원 교수
살던 집이 팔리지 않으니 새 집에 들어갈 엄두를 못내고 있다. 현재 총부채상환비율(DTI) 규제가 큰 원인으로 작용한다. DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금과 이자를 합한 금액)이 차지하는 금액을 말한다. 정부는 지난해 9월 강남 3구에서만 규제하던 DTI 규제를 서울을 포함한 수도권 전역으로 확대·적용했다. 직장인이 대출금액이 감소하기 때문에 ‘갈아타기’ 수요가 창출될 수 없다.
그러나 지금 주택시장을 설명하는 것은 DTI로만 설명할 수 없는 부분이 있다. 지금 시장자체가 왜곡되어 있다. 양도소득세 한시 감면이 2월 11일까지 마감되면서 되도록 온전히 시장에 맡기는 결과를 초래했는데 그 후유증이 오래 갈 것이다.
- 그러면 정부의 조치가 또 있어야 하는가
정부조차 당장 내놓을 만한 묘수가 없다는 것이 현재 주택정책의 어려움이다. 최근 기한이 끝난 양도소득세 한시 감면 혜택을 다시 주자니 정부 정책의 신뢰성이 타격을 입을 것이고, 금융규제인 총부채상환비율(DTI)을 완화하자니 금융시장의 불안이 염려되기 때문이다. 올해‘잔인한 4월, 무덤의 5월’이라는 표현을 쓰는데 건설회사가 미분양 적체를 더 이상 견디지 못한다면 정부에서 극약책을 내놓기 보다는 일말의 정책을 낼 수 밖에 없다. 정부의 재정자립도가 문제가 되더라도 매수자는 양도소득세 감면한다든지, 금융 부실이 있더라도 매도자에게 총부채상환비율(DTI)을 완화해야 한다. 금융규제의 전면적인 완화보다는 1주택자, 2주택자 등 수요층별로 좀 더 세분화된 규제를 적용할 필요가 있다. 보금자리주택 등 공공주택의 공급시기를 지역별로 차별화해 단계적으로 조절하는 방안도 생각할 수 있다.
- 앞으로 부동산 시장 전망을 어떻게 보는지
장기적으로 집값은 거래량이 없어 계속 떨어지고 전세값은 올라간다고 생각하는 것이 지배적이다. 현재 관망이라기 보다 내 것 지키겠다는 생각이 강하다. 현재 구매력을 가진 수요층이 집을 더 큰 평수로 옮겨 볼까 하지만 못 옮긴다. 소형주택 가진 사람이 중대형으로 옮기려면 이 소형주택을 매수할 사람이 있어야 하는데 그 매수자가 바로 보금자리주택 신규 수요자다. 이들은 싸구려 소형주택보다 보금자리 주택을 기다린다. 밑바닥부터 저 위까지 정체에 걸려 있는 상태다. 건설회사들은 DTI 규제를 풀어달라는 요구를 계속할 것이다. 집값 하락, 전세값 상승이라는 지배적인 생각에 영향을 미치는 변수는 일단의 정부정책 외에 금리, 6월 지방선거와 관련한 부동산 공약 등이다.
-전세가격은 앞으로 계속 오를 것인가.
직장에서 가까운 데는 전세가 폭등한다. 직장과 가까운 곳은 전세가격이 올라가니 서울인근의 전세가격이 덩달아 올라가는 것이지 고양시 자체가 전세가격을 리더하지는 않는다. 고양시만의 수요와 공급만으로 고양시의 전세가를 전망을 할 수 없다. 전세물량 움직임도 서울에서 찾아야 한다. 보통 정상적 부동산시장에서 전세수요가 55∼60%가 되면 집값 인상요인이 나타난다. 지금 부동산시장은 비정상적으로 왜곡되어 있기 때문에 전세수요로만 설명할 수 없는 부분이 있다.