전문가들 “올해 하반기 입주물량 몰려 상승 여지 없어”
부동산 전문가들은 올 하반기에도 집값이 약세를 이어갈 것으로 입을 모으고 있다. 입주 물량이 올해보다 적을 것으로 전망되는 내년쯤에야 주택 가격이 하락세를 멈추고 반등을 모색할 기회를 노릴 수 있다는 설명이다. 그러나 집값 반등은 정부의 DTI 규제 완화가 전제되어야 한다는 주장이다.
분양가상한제에 직면해 건설사가 밀어냈던 입주물량이 하반기 들어 수도권에서만 7만7000여 가구 쏟아진다. 이 중에서 고양시의 입주물량은 1만2887가구로 수도권에서 가장 많다. 그 다음으로 인천 1만637가구, 용인 6361가구, 파주 3538가구, 수원 3246가구, 김포 3104가구 순이다.
여기다가 미분양 적체가 심화되면서 집값 하락을 부채질 하고 있다는 분석도 설득력 있다. 한국건설산업연구원 조사사료에 따르면 최근 3년간 입주물량이 고양 2만6787가구, 용인 3만9535가구, 김포 2만5806가구, 파주 2만3721가구, 수원 1만8277가구 등 입주물량이 넘쳤고 미분양주택도 갈수록 적체되고 있다고 보고하고 있다.
아파트 매매가 하락은 전세가에도 영향을 미치고 있다. 아파트가 팔리지 않자 입주 예정자들이 기존 집을 전세로 내놓으면서 한동안 강세였던 전세 시장도 하락세로 돌아서고 있다. 지역 부동산중개업소에 따르면 고양 식사지구 등은 전세금도 한 달 전보다 중소형은 500만∼1000만원, 중대형은 2000만∼3000만원 내렸다.
현재 집값 반등의 가장 큰 변수로 작용할 것은 정부의 총부채상환비율(DTI) 완화책이다. 지금까지 부동산 시장의 냉각은 총부채상환비율 등으로 수요를 묶어 놓아 신규 분양시장이나 기존 주택 매매 시장 모두 개점 휴업상태가 지속되었다라는 지적이다. 특히 총부채상환비율(DTI) 등으로 수요를 묶어 놓은 이상 신규 분양시장이나 기존 주택 매매 시장 모두 개점 휴업상태가 지속되었다는 것이다. 따라서 냉각된 주택시장을 진작시키기 위해 정부가 가장 손쉽게 빼들 수 있는 카드는 총부채상환비율을 규제 이전으로 되돌리는 것이다.
전문가들은 총부채상환비율에 대한 정부의 완화책이 있을 경우 집값이 내년부턴 서서히 회복세를 보일 것으로 조심스럽게 예측하고 있다. 밀린 입주물량을 시장에서 서서히 소화하고 공급도 줄어들기 때문이다. 내년에 예정된 입주 물량은 올해의 4분의 1 수준으로 떨어진다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “수도권 집값 하락을 주도하고 있는 용인 파주 고양 등 경기권 입주 물량은 올해 12만3000여채에서 내년엔 3만여채로 4분의 1 수준”이라며 “다만 보금자리주택의 공급 일정이 어떻게 되는지가 변수”라고 지적했다.
부동산 전문가는 “주택 시장 회복 시기는 특정 시점이라기보다 DTI 규제 완화가 되면 당장이라도 바닥을 칠 것”이라며 “지금의 주택경기 침체는 자금을 묶어 수요를 죽인 것인데 이 문제만 해결되면 된다”고 말했다.
전문가들은 내집마련을 계획 중인 실수요자라면 올 하반기나 내년 나오는 급매물보다도 싼 ‘급급매물’을 노려볼 만하다고 조언한다. 내년 상반기부터 집값이 상승세를 반전할 경우에 대비해 싸고 좋은 매물을 미리 선점할 필요가 있다는 것이다.
부동산114 김규정 부장은 “실수요자들은 보금자리주택 등 저가 공공분양물량이나 저렴한 분양가의 새 아파트를 통해 내집마련에 나서는 것이 좋다”며 “저축통장이 없거나 당장 입주가 필요한 경우 최근 신규 입주물량이 쏟아지면서 가격이 떨어진 새아파트나 급매물을 이용해 내집마련의 기획을 잡는 것이 바람직하다”고 조언했다.