능곡1구역 “230% 이상으로”·능곡6구역 “600%로”

부동산 시장 장기 침체로 인해 수도권 재개발 사업이 차질을 빚는 가운데 이에 대한 해결 방법으로 고양시 뉴타운 사업구역의 조합원들은 용적율 상향을 적극적으로 요구하고 있는 실정이다.

조합이 설립된 후 두산건설이 시공사로 낙점됨으로써 고양시 뉴타운 사업 구역 중 가장 빠른 사업속도를 보이고 있는 능곡1구역 조합원들은 용적율 상향과 인근 그린벨트 일부를 사업구역에 포함시켜 줄 것을 요구하고 있다. 두산 건설의 관계자는 용적율 상향 이유에 대해“능곡 1구역의 절반 가까운 면적이 넘는 구역이 기반시설이어서 따른 기반시설부담금이 높다”며 “모든 것을 고려해 사업성이 나타내는 비례율을 따져보면 87.1%로 열악하다”고 말했다. 이 관계자는 “비례율 87.1%는 토지가치가 1억원이라면 사업후 토지가치가 8700만원 밖에 안되는 것”이라고 설명했다. 능곡1구역 조합원들은 현재 용적률을 230%에서 최소 260%로 올려달라는 민원을 고양시에 요구한 상태다.

조합 설립을 앞두고 있는 능곡6구역의 조합추진위 역시 고양시 상업지역내 주상복합건축물의 용적률을 타시군의 용적율인 600% 수준에 맞춰달라는 요구를 고양시에 하고 있다. 추진위 관계자는 “2006년 제정된 도시재정비촉진법의 시행 후 대부분의 지자체는 지역의 실정에 맞게 도심상업지역재개발 활성화를 지원할 수 있게 하한용적률을 500∼600% 수준으로 상향한 바 있는데 비해 고양시는 오히려 450% 이하로 용적률을 하한 변경했다”고 말했다.

능곡6구역 추진위는 또한 주거 대 상업 비율을 70%대 30%로 되어있는 계획안을 주거 90%·상업 10%의 비율로 조정해줄 것을 고양시에 요청하고 있다. 추진위 관계자는 “능곡 6구역 상업비율 30%는 업무시설인 오피스텔이 10%, 상업·판매시설이 20%로 구성되어 있는데, 20%의 상업·판매시설을 분양면적으로 계산하면 8만4000㎡ 수준의 면적이 된다”며 “이는 대형할인매장의 규모가 보통 1만6000㎡임을 감안하면 비현실적으로 큰 규모라서 조정이 불가피하다”고 말했다.

또한 이들은 정비사업 추진시 소요되는 기반시설 설치비용 부담이 과다하므로 국가 혹은 고양시에서 기반시설 부담금 지원을 건의하고 있다. 그러나 고양시는 경기도 평균 재정자립도에 비해 높은 편이므로 기반시설 부담금을 국가로부터 지원받는 것이 어려운 실정이다.

고러나 이렇게 부동산 시장 장기 침체에 따른 뉴타운 사업성 저하를 극복하기 위한 방편으로 ‘용적율 상향’만을 요구에 대해 비판하는 목소리도 나온다. “용적률 상향만이 능사인양 용적률 상향 조정으로 사업성이 없는 구역에 대해 굳이 뉴타운사업 추진하는 것은 무리수”라면서 “부분적인 당근책이 아닌 근본적인 쇄신책이 필요할 뿐이다”라고 말했다. 

국토부는 지난 8월 뉴타운사업의 문제를 푸는 방안으로 용적률 상향 조정과 임대주택 의무비율 하향 조정을 골자로 하는 재개발·재건축 사업을 활성화하기 위한 대책을 내놓은 바 있다. 이는 2007년 이후 집값이 장기 하락세로 돌아선 상황에서 용적율 인센티브 없이는 사업 추진이 어렵다고 판단한 것이다. '용적률 인센티브' 제도는 용적률(대지면적에 대한 건물의 총 면적)을 법적 상한까지 허용해 주는 대신 늘어난 용적률의 일정 비율만큼 의무적으로 임대주택을 짓도록 한 제도다.

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