풍동2·덕은 지구 개발 어떻게 진행되나
고양삼송택지개발지구, 고양풍동2지구, 고양덕은지구, 보금자리주택지구로 개발되는 고양원흥지구·고양향동지구·고양지축지구 등 6개 지구의 개발을 LH가 떠맡고 있었다. 6개 사업지구의 총 개발면적은 1088만4000㎡(약 330만평)로 건설 예정 주택수 5만8000호다. 6개 지구 중 고양삼송·고양원흥·고양향동·고양지축 등 4개 지구는 사업이 진행되고 있지만, 개발계획이 발표되었음에도 보상조차 이뤄지지 못한 곳은 고양풍동2지구와 고양덕은지구 등 2개 지구다.
향후 ‘풍동2지구 택지개발사업’과 ‘덕은 도시개발사업’은 한국토지주택공사(이하 LH)가 사업주체라는 공통점을 가지면서도 현재 약간 다른 양상으로 개발될 전망이다. 풍동2지구 택지개발사업에 대해 LH가 완전히 사업을 포기하는 방향으로 전환한 반면, 덕은 도시개발사업에 대해 LH는 기존 개발구역을 축소해 개발하기로 가닥을 잡았다.
‘풍동2지구 택지개발사업’과 ‘덕은 도시개발사업’에 대해 자세한 진행상황과 향후 전망을 살펴보기로 한다.
•해제 미루고 민영개발 기반 조성
당초 풍동, 식사동 일원 97만3000㎡에 총 5180호의 주택을 공급할 계획이던 풍동2지구 개발은 지구지정 해제를 앞두고 있다. 사실상 LH가 자금난으로 개발을 포기하는 것이다. 다만 해제 시기를 놓고 고양시는 내년으로 해제를 미룰 것을 국토해양부에 요구했다. 당장 지구지정을 해제하면 난개발이 우려되기 때문이다. 김두한 시 택지개발팀 부팀장은 “지금 당장 해제하게 되면 용도변경이나 건축물 허가 요구가 들어오게 되고 결국 난개발로 이어진다”며 “해제 구역에 대한 관리방안을 어떻게 할 것인지 용역을 진행할 것”이라고 말했다. 시는 우선 해제 절차를 진행하기 전에 난개발을 막기 위한 관리계획수립 용역을 4월 중으로 발주할 방침이다. 용역은 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 부담해 1차와 2차로 나눠 진행되며, 기간은 각각 6개월씩 소요될 전망이다.
실제로 풍동2지구는 전체 면적의 30%가 관리지역, 70%가 농업진흥구역으로 관리지역의 경우 지구지정을 해제할 경우 각종 개발에 착수할 수 있다. 그렇다고 단순히 지구지정을 해제하게 되면 지구의 70%가 농업진흥구역으로 회복돼 아무런 보상을 받지도, 개발도 이뤄지지 못한 채 시간만 끈 셈이 된다.
사실 2007년에 택지개발예정지구로 지정된 풍동2지구는 지난 2010년 LH가 보상계획이 없다고 공식 통보함에 따라 주민들은 나름대로 자구책을 강구하려 했다. LH의 사업포기 분위기가 무르익자 주민들의 의견은 대체적으로 3갈레로 나뉘어졌다. △고양시 주도의 지구단위계획에 의한 개발 △민간개발업자에 의한 도시개발 △ 앞의 두 개발방안을 절충한 행정기관의 개발여건 조성 후 민간에 의한 개발을 하자는 등으로 의견이 갈렸다.
이 중에서 민간개발업자에 의한 도시개발을 추진하자는 주민들은 ‘도시개발추진위원회’를 구성하고 현재 이를 위한 절차를 상당히 진행한 상태다. 도시개발을 추진하기 위한 전제조건인 조합이 결성되기 위해서는 풍동2지구 토지주 280명 중 2분의 1인 140명의 동의와 토지면적 69만1554m² 중 3분의 2인 46만3256m²에 대한 동의가 함께 이뤄져야 한다. 도시개발추진위원회 측에 가담한 한 주민은 “현재 토지주의 2분의 1상의 동의를 받았고 토지면적에 대해서는 51%의 동의를 얻었다”고 말했다.
그러나 동의율 증가 추이는 매우 미진한 상태다. 이 주민은 “지난해 LH가 해제를 위한 주민 설명회가 열린 지난해 9월 이후 주민 동의율이 거의 오르지 못한 상태다”라고 말했다. 도시개발을 위해서는 해당 부지중 70% 가량의 농림지역의 용도지역을 변경하는 절차도 거쳐야 한다.
이에 시는 풍동2지구에 대해 시 주도의 택지개발을 할 수 있는 여력이 없기 때문에 민간 개발에 힘을 실어준다는 입장이다. 시 도시정비과 담당자는 “현재로서는 민간에 의한 도시개발계획 외에 다른 대안이 마땅치 않다”면서 “지구단위계획을 통해 개발이 가능한 상태로 만들기 위한 방안을 용역을 통해 강구할 것”이라고 전했다.
•캠코 부지 매입, 개발 가능성 남아
지난 2010년 5월 도시개발사업의 구역으로 지정된 덕은 도시개발사업지구는 대상구역이 축소됐다. LH는 덕은 도시개발사업의 당초 대상구역이었던 116만641㎡를 축소해 64만600㎡만 개발하고 세대수도 4850세대에서 3982세대로 축소했다. LH는 고양 내 삼송·지축·향동·원흥에서 공급될 주택 과잉을 이유로 축소 개발이 불가피하다는 입장을 전달했지만 가장 근본적인 축소 이유는 LH의 자금난이었다.
이 과정에서 제외된 지역의 주민들의 반발이 심했다. 지구지정 당시 개발대상구역이 대덕1∼4통 중 대덕 1통과 2통이 제외된 것이다. 다만 제외된 1통과 2통 부지 내에 있는 국방대 부지를 한국자산관리공사(캠코)가 매입한 상태로 개발 가능성 여지는 남겨두고 있다. 시는 제척된 부지의 개발을 위해 지난해 8월 한국자산관리공사에 국방대학교 부지에 대한 개발 의견을 제출한 바 있다. 김용섭 시 도시계획과장은 “캠코가 국방대 부지를 매입해 개발할 수 있도록 하는 것이 시의 입장이고 해당 주민들도 여기에 기대를 걸고 있다”고 말해다.
LH 고양사업단은 덕은 도시개발을 위해 내년에 실시계획 인가를 받은 뒤 이 해 6월 이후 보상에 착수할 방침이다. LH 고양사업단 관계자는 “내년 실시계획 승인을 받은 뒤 보상에 착수하는 것을 목표로 사업을 추진하고 있다”며 “내년 6월에는 보상계획 공고를 할 수 있을 것”이라고 말했다. 덕은지구 개발사업은 1조2000억원을 투입할 예정으로 2018년 완공을 목표로 하고 있다.
하지만 당초 ‘덕은 미디어밸리’로 이름 지어진 방송통신 관련 업체 집적화는 어려울 전망이다. 당초 53만1000㎡의 부지에 방송통신 시설을 집적시킬 계획이었지만 방송통신 관련 기업의 입주가 가능한 기타시설 용지가 11만7000㎡로 줄어든 것.
상암동 디지털미디어시티와 연계하기로 한 덕은미디어밸리는 도시개발사업에서 제외된 대덕 1통과 2통이 상암동 디지털미디어시티와 근접한 반면 개발되는 대덕 3통과 4통은 이곳과 동떨어짐에 따라 시너지 효과도 쉽지 않을 전망이다.