상가의 매출액은 유동인구와 고정인구의 양과 질에 의해 결정되기 때문에 보행자의 인구통계학적 특징은 상가의 매출액과 상가임대료에 많은 영향을 준다. 특히 상가건물의 전면부 도로를 통과하는 젊은 보행자 통행량과 여성의 비율에 따라 상가의 업종과 상가 권리금에서 큰 차이가 난다. 도심지의 상점가에는 여성 쇼핑객의 통행량이 많고 사무실 지역에 근접 할수록 남성 보행자의 통행량이 증가한다. 10대, 20대, 30대, 40대의 남녀 도보 통행자는 노동생산력과 소비력을 가진 인구로서 상권을 활성화하는 요인이다. 주로 20대의 젊음 남자와 여자가 주로 상권을 활성화시킨다. 통행인구의 특성들(인구, 나이, 교육, 직업 그리고 민족성)에 따라 상점의 취급품과 제품의 가격이 다르게 결정된다.
보행자 통행은 일일, 주간, 계절, 년간 주기에 따라 다르다. 우리나라의 경우에는 보행자 통행은 초봄, 여름 휴가철 그리고 연말에 많다. 일반적으로 도심의 통행형태는 2~3개의 첨두 봉우리를 가지고 있다. 도심에서 통행량이 가장 많은 시간은 오전 8시~오전 9시, 오후12시~오후 1시 그리고 오후 6시~7시이다. 그러나 상가가 위치한 지역특성에 따라 보행자 통행량의 첨두시간은 다양하게 조사될 수 있다. 대부분 중심상업지역에서는 오후 6시~7시에 보행자 통행량이 가장 많다. 쇼핑센타가 밀집한 지역에서는 많은 여성이 쇼핑을 하는 오후 4~5시에, 유흥업소가 밀집한 지역은 오후 8시~9시에 보행자 통행량이 가장 많다. 그러나 주거지역의 경우에는 낮 시간에 비해 출퇴근시간에 통행량이 더 많다.
상점의 입지는 상점의 매출액과 부동산의 가치를 결정한다. 그리고 상점의 입지는 상권과 밀접한 관련이 있다. 상점 전면부 도로의 하루 보행자 통행량이 5000~6000명 이상인 지점은 100% 상가 입지이다. 상점이 위치한 부동산은 소비자의 접근이 용이한 도시의 간선도로, 높은 교통량이 있는 번화가, 교차로, 핵심이 되는 임차인, 그리고 지역의 유희시설 근처에 위치해 있다. 상가 전면부가 지하철역의 입구나 버스정류장을 향해 있다면 보행자 통행량이 많고 상가 권리금의 수준도 높다. 그래서 교통수단의 변화, 지하철의 등장, 버스터미널의 형성 및 이전, 버스정류장 이전 등은 상권내의 보행자의 통행량에 영향을 미친다. 특히, 통행량 의존적 상점가의 경우는 대중교통시설이 인근지역에 위치해 동선이 형성된다.
마지막으로 도심의 토지이용계획에 따라 보행자 통행의 특성이 다르게 나타난다. 일반적으로 상업지역에는 다수의 보행자 통행량으로 인해 유흥가가 형성한다. 그리고 주거지역의 경우에는 보행자 통행량이 적기 때문에 그 지역에 거주하는 세대의 수, 거주인구의 소득수준, 연령층이 상권파악의 척도이다. 주거지역에 입지한 소규모 상가의 소비자들이 이동하는 도로에 따라 상권의 등급을 확인할 수 있다.
따라서, 지방자치단체 및 부동산개발업자가 상권을 활성화하기 위해서는 많은 보행자가 그 상권을 방문할 의향을 가지도록 상권의 매력도를 강화시키고 보행자의 접근이 편리하도록 교통시설과 연계하는 것이 필요하다.
정승영 김포대 부동산경영과 조교수
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