주상복합아파트 전세가격에 영향을 주는 요인은 무엇일까? 크게 지역특성, 단지특성, 호별 주거공간의 특성 요인을 들 수 있겠다.

첫째, 지역특징은 아파트의 전세가격에 영향을 준다. 주상복합아파트는 일반아파트와는 일부 유사한 점도 있으나 다른 특성이 많아 정교한 부동산시장 분석을 위해서는 주택시장보다 더 세분화된 시장의 구분이 필요하다. 토지의 용도지역은 지가 및 주택가격의 결정에 중요한 요소이며 용도지역에 따라 건축 밀도와 토지이용규제의 차이가 발생한다.

통상 주상복합아파트가 입지한 토지의 용도지역은 도시ㆍ군 관리계획에서 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이다. 이러한 지역에 입지한 주상복합아파트의 토지가격이 상대적으로 높게 형성된다.

둘째, 아파트의 단지특징은 전세가격에 영향을 준다. 일반적으로 단지특징으로는 건물이 입지한 대지면적, 건설회사의 지명도, 건물의 연령, 평균 주차장 면적, 총 층수, 세대수, 대지에 접한 도로의 수 등이 해당된다.
사례로, 주상복합아파트는 지하철역과 거리가 가깝다는 점이다. 반면 일반 아파트의 입지는 주거의 쾌적성 및 지가 수준으로 인하여 지하철역과 일정한 거리에 떨어져 있다. 또한 주상복합아파트는 주거 및 상업기능이 혼재되어 있는데, 같은 건물 내에서 주거기능의 역할을 수행하는 아파트는 상층부에 배치하고, 고객의 흡인력이 필요한 상업기능은 하층부에 배치한다. 보통 주상복합아파트와 지하철까지의 거리가 멀수록 전세가격이 하락한다.

셋째, 아파트 호별 특징은 전세가격에 많은 영향을 준다. 통상 주택 호별 주택의 크기, 전용률, 방향, 경관, 일조, 소음, 통풍 등은 호별 주택의 특징에 해당된다. 먼저 주택의 면적과 관련된 전용면적, 방의 개수, 화장실의 수, 전용률은 주택전세가격 및 전세가격의 산포 결정에 중요한 요소이다. 또한 호별 주택의 건물 내부에서의 수직적 입지는 입체이용률에 직접적인 영향을 주어 호별 주택을 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 중요한 기준이다. 나아가 쾌적성과 난방비, 보안의 차이도 발생하게 한다.

통상 주택의 임대가치에 영향을 주는 요인은 다양하다. 주택시장에서 나타나는 흥미로운 사실이 하나 있다. 즉 우리나라 아파트시장에서 나타나는 현상은 2007년 금융위기 이전에는 지역의 개발계획이 아파트 매매가격에 큰 충격을 주었지만 2007년 이후부터 2014년까지는매매가격보다 전세가격에 상대적으로 많은 영향을 주고 있다. 따라서 정부 및 지방자치단체는 이자율과 같은 거시경제변수와 광역철도 및 도로의 개발 등의 지역특성, 그리고 인근지역의 환경, 난방비, 학군, 일조, 경관, 조망권, 층간소음, 이웃과의 관계, 범죄율 등을 종합적으로 고려해 임대주택정책을 수립하고 지역을 이전 보다 더 세분화하여 그에 적합한 임대정책을 수립하면 주민들의 지방행정에 대한 만족도가 증진될 것이다.

정승영 김포대학교 부동산경영과 조교수