통상 부동산 시장은 인구에 의해 많은 영향을 받는다. 올해 고양시 부동산 시장에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상되는 변수는 인구 및 교통 여건이다.
세부적인 사항은 부동산 가격과 주요지표와의 관계를 통해 다음과 같이 설명할 수 있다.
첫째, 2015년에는 고양시의 아파트 매매가격도 약간의 상승이 예측된다. 2007년부터 2012년까지는 고양시 아파트 매매가격은 지속적으로 하락하였지만, 2013년부터 2015년 1월까지는 아파트 매매 및 전세가격이 보합 및 상승되고 있다. 이러한 이유는 고양시는 거주를 목적으로 하는 중산층 실수요자가 선호하는 지역이기 때문이다. 즉 고양시는 서울시에 비해 주택가격의 수준이 상대적으로 낮아 주거 비용 부담이 낮으면서 일자리가 많은 서울시와 인천시와의 접근성이 매우 양호하기에 거주비용 대비 거주 만족도는 높다.
아파트 매매가격의 경우에는 아파트의 가격수준 및 교통여건의 개선에 민감하게 반응할 것이다. 특히, 서울시와 근접거리에 있는 저평가가 된 덕양구 아파트와 일산의 킨텍스 주변 아파트 가격은 지속적으로 상승할 것이다. 그 원인은 덕양구의 아파트 가격은 서울시의 인구유입에 의한 일시적 효과이며 킨텍스 주변의 아파트 매매가격은 상권 이동에 의한 개발계획에 대한 기대효과라고 해석할 수 있다.
그러나 기존의 지가수준이 높으면서 건물이 노후화된 아파트가 다수 위치하고 있는 주엽동 지역은 오히려 일산 핵심 상권의 이동과 상대적으로 고소득자의 유출로 인해 아파트의 매매가격이 하락할 수 있다. 이는 부동산시장에서 양극화현상이 두드러지게 나타나 시세차익을 목적으로 하는 고가 중대형의 수요는 감소하지만 거주목적의 실질수요는 지속적으로 많아지기 때문이다. 둘째, 2015년에는 고양시 아파트의 전세가격은 지속적으로 상승할 것이다. 전국적으로도 아파트의 전세가격은 과거 5년 동안의 추이와 같이 상향될 것이라 예측된다. 고양시의 아파트 전세가격은 다른 지역에 비해 안정된 상태이지만 아파트 매매가격에 비해 변동성이 높다.
셋째, 2015년 상반기에는 고양시의 아파트 미분양 물량은 감소할 것으로 예측된다. 전국적으로는 아파트 미분양 물량은 2015년에 다시 증가할 것으로 전망되지만 고양시의 경우에는 현재까지는 서울시로부터의 인구유입이 진행되고 교통여건이 좋아지고 있어 아파트의 환금성은 나아지고 있다. 그러나 고양시는 2차 및 서비스 산업의 집적이 미약해 서울과의 교통여건이 유사한 파주시 및 김포시로 인구가 유출할 경우에는 부동산가격이 하락할 가능성도 존재한다. 따라서 정부 및 지방자치단체는 인구유지를 위한 부동산정책을 수립하고 지속적으로 일자리를 제공하고 고양시의 상권을 활성화시킬 수 있는 전략 마련이 필요하다.
정승영 김포대학교 부동산경영과 조교수