도시의 땅값에 영향을 주는 요인은 크게 일반적요인, 지역적 요인, 개별적 요인으로 구분하고 있다. 첫째, 일반적 요인이 땅값에 주는 효과를 살펴보자. 일반적 요인은 경제성장률, 시장이자율 등과 같은 시장 환경과 관련된 변수를 의미한다.
땅값은 아파트 매매가격 및 전세가격, 수출물량과 함께 상승하거나 함께 하락한다. 그러나 주택담보대출금리, 아파트 미분양물량, 3년 만기 회사채 수익률과는 역의 관계를 형성한다. 구체적으로 각각의 거시변수가 도시의 땅값에 미치는 효과를 살펴보면, 전국 아파트의 미분양물량이 땅값을 설명하는 정도는 약 64%이다. 그리고 금융시장과 관계가 있는 3년 만기회사채 수익률(-aa)의 경우는 16%이고, 주택담보대출금리는 약14% 정도로 땅값을 설명한다. 또한 부동산시장의 동향을 나타내는 지표에 해당하는 아파트의 전세가격 및 상가임대료는 땅값의 약 14%를 설명하며, 소비자물가도 상가임대료와 유사한 수준에서 땅값에 영향을 준다. 거시경제 변수는 일정한 시간이 경과한 후에 땅값에 영향을 주게 된다.
특히, 주택담보대출이자율은 시간이 지날수록 땅값에 영향을 주는 충격의 크기가 커지는 것으로 분석되었다. 요즘 재미있는 현상이 부동산시장에서 관측된다. 금융위기 상황에서는 거시경제변수들이 땅값에 주는 효과의 방향성이 달라질 수 있다는 것이다. 즉 땅값, 아파트 매매가격, 아파트 전세가격이 동행하는 현상이 2007년 이전에서는 나타났으나 2008년에는 땅값이 급격하게 하락하였지만 아파트 전세가격은 변화가 없었고 오히려 2010년에 와서는 아파트 전세가격이 급격하게 상승하였다. 둘째, 지역요인이 땅값에 영향을 주는 효과를 살펴보자. 지역요인은 인구이동 및 지역개발계획 등이 해당하며 지역 환경과 관련되어 있다. 일반적으로 지하철 개발사업의 진행정도에 따라 단계적으로 땅값에 영향을 준다. 한 사례를 보면, 수도권 신규 지하철 개발계획이 발표된 시점으로부터 1년이 경과한 시점에 지역의 땅값의 변동률이 연 20%로 나타났으며 공사착공시점으로부터 1년이 경과한 시점에서는 연 15%의 높은 지가변동률을 보였다.
그러나 최근에는 1997년 이전과는 다르게 지하철의 완공이 지가에 미친 영향은 점차 축소되고 있다. 그리고 지하철건설공사가 완료되어 지하철이 개통된 시점에서 1년이 경과된 시점에 해당하는 시점에는 약 5%의 지가변동률만이 발생하였다.
얼마 전에 정부가 발표한 자료에 따르면, 고양시는 2014년 표준지 공시지가변동률이 전국에서 가장 낮은 그룹에 해당하는 지역으로 발표되었다. 그 원인은 고양시가 개발이 가능한 다른 지역에 비해 평균 지가 수준이 높고 식사지구 등에서 대규모의 아파트미분양 물량이 발생해 아파트 매매가격이 하락했던 것들이 고양시에서 추가적인 대규모 아파트 개발사업의 실행을 저해하고 있기 때문이다. 그리고 이러한 추가적인 아파트 개발 사업이 없는 상태가 지속된 것이 고양시의 평균 지가상승률을 하락시키고 있다. 따라서 국가 및 지방자치단체는 지역의 적정 땅값의 수준과 상승률을 유지하기 위해서는 부동산시장에 활력을 줄 수 있는 문화산업유치와 지속적인 인구유입정책을 수립하여 투자환경을 향상시켜야 한다.
정승영 김포대학교 물류부동산과 조교수