최근 아파트 전세가가 이사철에 관계없이 지속적으로 상승했다. 이런 이유인지 고양시 삼송 택지지구의 행복주택에 대한 관심도 매우 높다.

이유는 크게 두 가지이다. 인근 아파트 시세에 비해 저렴한 임대료와 나머지는 행복주택이 지역사회에 미치는 영향 때문이다.

첫째, 행복주택의 임대료는 입주자 특성, 입지 편익, 사업시행자의 재무적 부담 등을 고려해 기준이 설정됐다. 국토교통부 고시 ‘행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준’에 의하면, 정부는 임대료의 상한선인 표준임대료의 기준을 설정하고 사업시행자(LH 등)가 표준임대료 이하의 범위에서 실제 임대료를 결정한다. 표준임대료는 주변 지역의 전월세 시세를 기준으로 설정하고, 시세의 60∼80% 범위에서 입주계층별로 다르게 설정한다.

여기서 시세란 사업시행자가 행복주택과 유형·규모 등이 비슷한 인근 주택의 임대차 거래 사례를 조사하여 결정하고, 필요시 감정평가를 활용할 수 있다. 그리고 보증금과 월세 비율은 입주자 모집공고 시 기본적으로 50 대 50의 비율로 제시되지만, 입주자 요청에 따라 상호 전환할 수 있다. 한 사례로, 전세가격이 8000만원이고, 전월세 전환율 6%인 경우에는 기본 보증금 4000만원에 월세 20만원만 지불하면 되는데 이것은 전세가격 4000만원에 전월세 전환율 6%를 곱한 후 12개월로 나눈 값과 같다. 그래서 보증금을 6000만원으로 높일 경우 월세는 10만원이 되지만 보증금을 2000만원으로 낮출 경우 월세가 30만원이 된다. 실제 전환율 및 전환금액의 한도는 시장 전환율 등을 고려해 결정된다. 아울러, 시간 경과에 따른 시세 변동을 임대료에 반영하기 위해 매년 시세를 조사해 표준임대료를 갱신한다. 다만, 갱신 계약 시 임대료 상승률은 임대주택법에서 정한 범위(5%)를 넘을 수 없다.

둘째, 행복주택은 인근지역의 아파트 시세보다 저렴하기 때문에 인근지역 부동산 가치를 떨어뜨리고, 기존 지역주민과의 갈등을 유발할 가능성도 없지 않다.

그 사례를 살펴보면, 공공임대주택은 지역 부동산시장에 외부성을 발생시킨다. 노후화된 아파트가 입지하고 있는 지역에 단기간에 걸쳐 많은 신축 공공아파트가 건설되면 아파트의 공급초과로 인하여 민간 아파트의 매매 및 전세가격은 단기적으로 하락한다.

최근에는 아파트의 입지가 비슷한 상황에서는 소비자들은 거주 만족도가 높고 아파트 관리비가 상대적으로 작은 신축 아파트를 선호하는 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 아파트 선택의 기준이 시세차익 보다는 교통, 학군, 편익시설 등이 갖추어진 지역에 입지한 쾌적하고 편리한 아파트의 임대수요가 증가하고 있다. 행복주택이 지역의 부동산가치를 떨어뜨린다는 단점을 상쇄할 좋은 효과도 물론 있다. 장기적으로는 지역에 젊은층의 인구을 유입시키는 데 기여할 뿐만 아니라  나아가 이 젊은층 인구들이 지역의 상권이 활성화 시킨다. 행복주택은 장기적으로는 지역의 인구감소 및 인구노령화 현상을 완화시키는 기능을 하는 것이다. 이 기능이 활성화되면 오히려 행복주택은 지역의 토지가격 및 주택가격의 급격한 하락을 방지할 수도 있다.
따라서 정부 및 지방자치단체는 행복주택을 점증적이고도 단계적으로 건설해 지역의 부동산시장에 미치는 충격을 최소화하면서도 지역의 주거안정 및 계층혼재(social mix) 등의 긍정적 효과가 발생할 수 있도록 노력해야한다.

정승영 김포대 부동산자산경영학과 조교수