올해 고양시 부동산시장의 가장 큰 변수는 2014년부터 2015년까지 분양된 고양시와 그 인근 도시의 아파트 매매가격의 변동이다. 올해 고양시 아파트와 상가 경기를 전망해 본다.
첫째, 중소형 아파트 전세가격은 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 고양시 아파트 전세가격은 2008년 1월부터 2015년 12월까지 계속 상승했으나 아파트 상승폭은 점차적으로 하락하고 있다.
그러나 최근 보증부월세 형태의 주택임대차 계약은 급격하게 증가하고 있어 임차인의 소득에서 거주비용으로 지출되는 비중이 증가하고 있다. 2007년 세계적 금융위기 이후부터 2015년 12월까지 고양시 아파트 전세가격의 변동이 수도권 외 지역의 전세가격 변동보다도 더 심했다. 서울시의 높은 전세가격을 견디지 못한 사람들이 고양시로 이사했기 때문이다.
둘째, 올 4월 중순까지는 매매가격은 보합상태를 유지하겠지만 4월 말부터 12월 말까지는 초역세권 아파트 전세가격이 매매가격을 추월하는 현상이 다수의 신규아파트에서 나타날 것으로 예측된다. 통상 아파트 매매가격이 높게 형상되는 지역에서는 아파트 전세가격도 높은 수준을 유지한다. 그러나 부동산시장의 불확실성이 높아질 것이라 예상되면 매매가격은 하락하고 소비자들은 시장성이 높고 투자원금을 회수할 수 있는 아파트 임대를 선호하는 현상이 두드러진다. 이는 부동산시장에서의 손실을 감소시키고자 하는 투자심리와 관련이 있다.
셋째, 미분양율이 급격히 증가할 우려가 있다. 경기도 아파트 미분양의 물량은 2013년 10월부터 2015년 12월까지 지속적으로 감소했다. 그러나 정부가 부동산대출규제를 강화하고 미국 금리가 단계적으로 상승함에 따라 아파트의 투자수익률이 1%로 하락을 할 것으로 예상한 투자자들은 아파트 분양신청을 철회하거나 중도금 납부를 포기해 고양시 아파트 미분양의 물량이 늘어날 수 있다.
2015년의 낮은 이자율 상황에서 매입했던 아파트가 총선 이후부터는 대출이자율이 상승할 수도 있다. 그러면 부동산시장에 매물로 나온 아파트 물량이 많아져 공급이 초과한다. 특히, 지하철역에서 많이 이격된 고가의 신규분양 아파트는 임차인을 구하지 못해 주택임대료가 급격하게 하락한다. 따라서 초역세권이 아닌 신규 분양아파트는 매매가격 대비 전세가격 비율은 40% 미만으로 형성될 가능성이 많다. 전세가격이 양극화 현상을 보이는 것이다.
넷째, 고양시 상가권리금은 하락하지만 지하철 3호선 초역세권의 상가임대료는 높게 형성될 것으로 예측된다. 일반적으로 상가권리금이 높게 형성되면 상가임대료도 높게 나타난다. 그러나 상가임대료는 통상 년 단위로 계약이 이루어지지만 이보다도 주기가 빠른 상가권리금의 변동에 대응하지 못하게 된다. 그래서 상가의 매출액 등의 감소로 인해 상가권리금은 하락하지만 상가임대료는 높게 유지되는 현상이 발생한다.
결국 정부 및 지방자치단체는 국제금융시장의 변화와 아파트 투자수요의 감소에 대응할 수 있는 적극적인 미분양아파트 해결책을 수립하고 다각적으로 부동산시장의 위험을 관리할 전략을 구축해야 할 것이다.
정승영 김포대 부동산자산경영학과 조교수
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