이번 부동산칼럼에서는 오피스텔의 가치에 영향을 주는 요인을 설명해보겠다.
오피스텔의 가치 결정요인은 크게 지역적 요인과 개별적 특성으로 구분할 수 있다. 지역별 특성에 따라 오피스 공간의 수요가 다르다. 오피스텔은 주요 역세권 근처에 입지하고 있어 그 상권특성은 오피스텔의 가치에 영향을 준다.
일반적으로 상권특징에는 상권의 인구, 산업, 주택 등이 포함된다. 그리고 오피스텔의 개별요인에는 방범, 승강기 및 계단을 이용한 접근성 등의 층별효용, 조망, 개방감 등의 위치별 효용, 일조, 채광 등의 향별 효용, 간선도로 철도 등에 의한 소음의 정도, 1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무, 전유부분의 면적 및 대지지분 등이 포함된다.
오피스텔의 가치에 영향을 주는 환경을 크게 외부환경 요소와 내부환경 요소로 구분한다. 먼저, 외부환경요소로서 오피스텔은 도로, 공개공지, 복도의 접근, 상업시설과의 이격거리, 문화시설과의 거리 등에 의해 가치가 달라진다.
이러한 상업 및 문화시설을 통해 정보교류 및 업무처리 등이 복합기능을 수행할 수 있으며, 소음과 청각, 시각적 스트레스로부터 보호받아야 하는 공간이기도 하다. 이러한 중요한 외부공간이 오피스 빌딩의 근무자와 방문 및 보행자들에게 긍정적인 요인으로 작용할 수 있으며, 긍정적인 요인이 임대료에 반영된다.
다음으로, 내부적 환경요소에 관한 사항이다. 각 기준층의 엘리베이터 홀과 공용 시설물인 화장실, 복도, 그리고 실제 전용률, 지하주차장과 공용공간인 옥상에 관한 사항이다.
오피스텔 매매가격과 지가의 상관관계를 분석한 실증연구에 의하면 오피스텔 매매가격과 지가의 관계는 높은 정(+)의 상관관계가 존재한다.
또한 오피스텔의 매매가격과 총 매매가격 대비 개별공시지가의 비율은 높은 정(+)의 상관관계를 나타났다. 이는 상권이 활성화된 도심의 노후한 오피스텔의 경우에는 건물의 가치는 상대적으로 낮고 지가가 비중이 높은 것을 의미한다.
나아가 부동산시장에서 매매가의 결정 혹은 임대차에서 발생하는 임대료의 산정을 지가와 건물의 특성변수를 사용하여 합리적인 오피스텔 가치를 결정할 수 있다.
둘째, 토지가격과 건물의 노후도가 매매가격의 판단 기준이 된다. 통상 토지가격이 높으면 분양가가 많은 것으로 알고 있으나 상권의 활성화의 정도, 오피스텔의 크기, 건물의 연령, 건축밀도 등에 따라 매매가격의 관계가 다르게 나타난다.
요약하면, 오피스텔의 매매가격은 위치와 관련성이 많기 때문에 오피스텔이 위치한 토지의 용도지역을 고려한 부동산개발 및 부동산관리가 절실히 필요함을 인식하게 된다.
또한 지역내의 수요와 공급요인이 매매가격에 영향을 주는 중요한 요소라고 볼 수 있기 때문에 지역이나 건물 및 토지의 특성을 종합적으로 고려하여 오피스텔 매매가격을 추정해야 한다. 특히, 정부 및 지방자치단체는 지속적으로 증가가 예상되는 오피스텔의 체계적인 관리가 이루어지기 위해서는 오피스텔이 아파트와 다른 특성들을 파악하고 구체인 통계를 마련하는 것이 타당하다.
정승영 김포대 교수
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