부동산 시장의 불안요소, 아파트 미분양
아파트 시장에서는 지속적으로 아파트 전세가와 월세가 올라가고 있고 있지만, 한편에서는 아파트의 미분양 물량과 공실이 많아지고 있다. 아파트 미분양 물량을 건설회사 등이 일정기간동안 전세 아파트로 전환하거나 월세 아파트로 전환해 일시적으로 위험을 통제할 수 있다. 그러나 갑자기 금융시장과 부동산시장이 결합된 복합 위험이 발생하면 부동산시장에서 아파트의 매매가격과 아파트 순수월세는 급격히 하락하고 아파트 전세가격 및 부동산관리비는 급격히 상승하는 현상이 발생한다.
따라서 우리는 아파트 미분양 위험이 부동산 시장에 줄 위험을 미리 대비해야 한다. 아파트의 임대료와 이에 영향을 주는 요인들과의 관계를 살펴보면서 고양시의 아파트의 임대료를 예측해 본다.
첫째, 고양시 아파트의 전세가격은 장기적으로 상승세이다. 전국적으로 아파트 전세가격은 2008년 1월부터 지속적으로 상승했다. 전국 및 고양시의 아파트 전세가격을 비교해 본 결과에 의하면, 매매가가 오를수록 전세가도 오르는 상태가 나타났다. 그러나 시간의 경과에 따라 전세가와 매매가의 격차가 점차로 줄어들고 있다.
또한 세계적 금융위기 이후 시점부터는 전국 아파트 전세가격의 변동이 고양시의 전세가격의 변동보다도 더 크게 발생하고 있다. 그리고 인구유출 등으로 서울시에 위치한 아파트의 투자매력도가 하락하여 아파트 매매가격의 하락할 위험이 존재하고 있다. 이는 매매가격의 전체적인 하락을 부추길 수 있다.
둘째, 부동산시장 위기 직후에는 고양시 전세가격과 전국 아파트 매매가격은 엇박자의 관계를 형성한다. 일반적으로 아파트 매매가격이 상승하는 지역에서는 아파트 전세가격도 상승하였지만 세계적 금융위기 직후부터는 아파트 매매가격이 하락하는데 아파트 전세가격이 상승하는 현상이 두드러지게 나타난다.
이는 투자자에게 아파트의 매매로 인하여 발생하는 시세차익이 기대하기 어렵게 되고 실제 거주 목적의 아파트의 수요는 오히려 늘어나기 때문이다. 특이한 점은 2014년 및 2015년의 자료에서는 아파트 매매가격과 전세가격이 모두 상승되는 현상을 보이고 있는데 이 결과는 단기적으로 정부의 부동산저금리담보대출에 대한 시장의 기대심리에서 발생하였다.
셋째, 경기도 아파트 전세가격은 소비자물가지수와 동행한다. 2008년 1월에서 2012년 1월 사이에는 두 지수 간에 평행을 유지하면서 상향하여 이동하는 형태를 나타냈으나 2014년 5월부터는 고양시의 아파트 전세가격이 급격하게 상승했다.
이는 소비자 물가지수를 구성하는 여러 구성항목 중에서 아파트 전세가격을 다른 구성항목과 비교하였을 때 상대적으로 급격하게 비중이 높아졌기 때문이며 이러한 현상은 가까운 장래에도 계속될 것이다. 또한 인플레이션으로 인한 부동산매매가격의 하락과 월세의 급격한 증가로 인한 중상층이하의 주거복지가 추락한다. 넷째, 고양시 아파트 전세가격과 전국 아파트 미분양 물량과는 반비례의 관계가 있다. 특정지역에서 팔리지 않은 아파트가 많이 누적되어 있을수록 그 지역의 아파트에 대한 투자매력도는 감소한다.
반면에 아파트 미분양 물량이 줄어들면 부동산시장의 위험이 감소하여 아파트를 매수하려는 수요와 실제 거주 목적의 전세수요가 모두 증가한다. 이는 시장위험이 변화되어 나타나는 현상이다. 최근 지하철에서 근접한 브랜드 아파트의 경우에는 보증부 월세계약에서 월세비중이 급격하게 증가하고 교통 등 기반시설의 확충이 미흡한 지역에서는 신규 분양아파트라 하더라도 매매 및 전세수요가 없어 아파트 분양가는 높게 형성되지만 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율이 30%이하로 형성된다. 이러한 위험은 부동산에만 존재하는 위치의 위험이다. 고양시의 경우에는 다양한 도시기반시설과 문화시설을 확충하고자 하는 노력으로 인하여 대폭적인 아파트 매매가격의 하락은 예방할 수 있지만 지속적인 부동산위험관리의 정책은 필요하다.
정승영 김포대 부동산자산경영과 조교수
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