세대증가형 15개 단지로 파악
조합결성 활기 띨지는 미지수

[고양신문] 지은 지 15년 이상 된 노후 아파트가 많은 고양시에서도 리모델링 사업이 본격적으로 가능해졌다. 아파트 리모델링은 건물을 완전히 부수고 대지부터 새로 조성하는 재건축과 달리, 리모델링 적용 기준인 15년 이상 된 건물의 뼈대는 남겨두고 내·외관을 고치는 방식이다.

최근 리모델링 사업 추진의 발목을 잡았던 각종 규제가 잇따라 풀리면서 리모델링 시장에 대한 기대가 커지고 있다. 이런 분위기 속에서 고양시도 사업에 대한 행정지원의 근거가 마려돼 시민들이 큰 관심을 보이고 있다.

고양시는 아파트 리모델링을 체계적으로 관리하기 위한 기본계획을 지난 4일 고시했다. 기본계획에 따르면 고양시 전체 528개 단지 중 87%에 해당하는 460개 단지가 리모델링 대상이다. 경기도와 고양시는 이중 51개 단지를 ▲‘유지관리형’으로 분류했다. 유지관리형은 현재 이뤄지고 있는 수준의 유지보수가 필요한 대체로 양호한 단지를 말한다. 394개 단지는 ▲내부구조 변경과 주차장 증설이 가능한 ‘맞춤형’으로 분류했다. 이런 단지는 놀이터나 공터를 주차장으로 바꾸고 세대수 증가 없이 용적률(대지면적에 대한 건축연면적 비율)을 상향시키는 구조변경이 가능할 것으로 파악했다.

아파트 입주민에게 가장 큰 관심거리는 ▲‘세대 증가형’으로 고양시 전체 단지 중 15개 단지가 수요와 사업성이 있을 것으로 파악했다. 세대 증가형은 말 그대로 증축과 개축을 통해 가구수를 늘리는 방식이다. 일조권·용적률·사업비 등을 감안하면 15개 단지(1만622가구)에서 약 1200가구가 증가할 것으로 예상된다. ‘세대 증가형’은 사실상 골조만 유지하고 집을 새로 짓는 방식이라 비용이 만만치 않다. 사업은 기존 가구수의 15% 이내에서 가구수 증가가 가능하다. 쉽게 얘기해 증가한 세대만큼 일반분양이 가능하다. 수직 증축 시 15층 이상은 3개 층까지, 14층 이하는 2층까지 증축이 가능하다. 또한 수평증축은 전용면적의 30% 범위 내(85㎡ 미만은 40% 이내)에서 증축을 허용하고 있다.

시 관계자는 “리모델링 대상을 분류한 것은 사업지원을 제도화하는 과정에서 필요한 일반적이 수요분석일 뿐”이라며 “위와 같은 3가지 분류형태대로 꼭 사업이 진행되는 것은 아니다”라고 설명했다. 이유는 리모델링 사업은 순수하게 민간차원에서 추진하는 사업이며 시가 행정적(재정적) 지원만을 담당하기 때문이다. 시 관계자는 “고양시 내 15개 단지가 세대증가형 리모델링이 가능할 것으로 보이지만 구체적인 단지 이름까지 밝히기 어려운 것도 같은 이유 때문”이라고 설명했다.

시는 일시적으로 리모델링 사업이 집중되는 현상을 막기 위해 15개 단지 중 8개 단지는 2년 뒤인 2020년까지, 7개 단지는 2021년부터 2025년까지로 나눠 진행할 예정이다. 하지만 특정시기에 사업이 집중될 만큼 조합이 결성돼 사업이 진행될 수 있을지는 미지수다.

문제는 사업성이다. 3년 전 리모델링 기본계획이 승인된 성남시를 제외하곤 이후 승인된 안양·수원·안산시 모두 리모델링 시장이 전혀 활기를 띠지 못하고 있다. 사업환경이 좋다고 할 수 있는 성남(분당)의 경우 현재 3개 단지가 시공사를 선정했지만, 2개 단지는 지난달 시공사 선정과정에서 사업부담을 느낀 대형 건설사들이 발을 빼면서 유찰되고 말았다. 가장 어려운 조합설립 단계를 거치고도 시공사를 쉽게 선정하지 못하는 상황이 생기는데, 분당보다 집값 상승률이 낮은 고양(일산)에서 쉽게 사업이 진행되겠느냐는 비관론이 있을 수밖에 없는 것.

지역의 한 건축관계자는 “고양시는 1기 신도시 건설로 대부분의 아파트가 함께 노후화 되고 있는 대표적인 곳이지만 그동안 이에 대한 특별한 대책이 없었다”며 “앞으로는 재건축보다는 리모델링이 도시재생의 주요 수단이 될 가능성이 높아졌기 때문에 이에 따라 정부와 지자체는 리모델링 사업을 현실화할 수 있는 지원책과 환경을 조성하는 데 앞장서야 하고, 시민들 또한 리모델링 사업의 환경변화와 동향에 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다”고 전했다.

시는 올해 말까지 ‘고양시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례’를 제정해 안전진단비, 주차장설치비 등의 공사비 지원방안을 확정할 방침이다. 한편 리모델링 사업은 전체 구분소유자 4분의 3 이상과, 동별 구분소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻으면 조합설립신청이 가능하다.