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창릉3기 신도시와 집값<경제칼럼> 노귀종 박사
  • 노귀종 경제학 박사
  • 승인 2019.07.01 16:04
  • 호수 1426
  • 댓글 16

[고양신문] 부동산 가격은 거주 수요보다는 투자(또는 투기) 수요에 의해 움직인다. 투자자는 자신의 집에 거주하지 않으므로 투자가 많은 지역일수록 자가점유율이 낮다. 예컨대 미국의 자가점유율은 평균 64%인데 집값이 비싼 뉴욕과 LA의 자가점유율은 각각 50%와 49%다. 일본은 자가점유율이 평균 62%인데 집값이 비싼 도쿄는 자가점유율이 46%다.

한국은 자가점유율이 평균 58%인데 서울시는 43%이다. 구별로 보면 서초구 42%, 마포구 41%, 강남구 34%다. 강남구 집의 66%는 실거주자 아닌 투자자 소유의 주택인 것이다. 집값이 비싼 곳에 실제 거주하지 않는 투자자가 끼어들고, 이로 인해 다시 집값이 오르는 현상은 전 세계 공통이다.

문제는, 미국과 일본의 주택 투자자는 대부분 기업인데, 한국의 투자자는 1가구 2주택 이상을 가진 개인, 또는 자기 집을 전세로 주고 다른 집에서 전세를 사는 개인이라는 점이다. 한국은 전세 제도가 있어서 개인이 전세를 끼고 투자하는 소위 갭 투자가 쉽다. 요즘은 자기 돈 아닌 은행 돈으로 전세를 구입하는 사람도 많으니까 그에 맞춰 갭 투자자도 더 늘어났을 것으로 생각된다.

재무 건전성이나 소비자 보호 관련 규제를 받지 않는 개인에 의한 갭 투자는 경제 전체적으로 볼 때 아주 위험한 투자 방식이다. 개인적으로 부동산 시장의 안정과 갭 투자 방지를 위해서는 전세대출을 금지하고 재산세를 높게 부과해야 한다고 생각한다. 하지만 기업에 대한 규제와 세율 인상은 쉽지만 개인에 대해서는 그렇지 않다. 표를 의식하는 정치인들이 그런 일을 하기가 어렵기 때문이다. 당장 전셋집을 구하는 서민들이 가만히 있지 않을 것이고, 가진 게 집밖에 없는 노인들도 실현되지 않은 이익에 과세한다거나 재산권을 부정하는 사회주의적 발상이라면서 불만의 목소리를 높이게 될 것이다. 경제적 약자들이 그러면 이성적 대응이 쉽지 않다.

참고로 미국은 주택가격이 비싼 뉴욕 주는 재산세가 1.5%이고 집값이 낮은 데는 0.5% 정도이다. 일본은 주택 구입시 취득세 4%에다 매년 재산세 1.4%를 내야 한다. 그런데 한국은 주택에 대한 재산세가 실제 주택가격보다 낮은 공시가격 기준으로 0.15%-0.4%밖에 부과되지 않는다. 다주택자의 경우 종합부동산세라는 이름으로 0.5%-1%, 아주 비싼 주택 묶음에 한해 2~3% 정도의 중과세(?)가 부과된다.

결국 정치적 마찰을 최소화하면서 부동산 가격을 안정시킬 수 있는 현실적인 대책은 집을 사고 팔 때 부과하는 양도 소득세를 높여 주택매매 이익을 줄이는 정도일 것이다. 현 정부 들어 2017년 8·2 부동산 대책과 2018년 9·13 부동산 대책을 통해 양도 소득세가 크게 높아졌고 예외 규정도 축소됐다. 하지만 다주택자들이 정권과 정책이 바뀔 때까지 버티면서 호가를 낮추지 않고 집도 내놓지 않으면 효과가 떨어진다. 하여 현 정부는 나름 용기를 내어서 재산세와 종부세도 강화함으로써 집을 두 채 이상 갖고 버티는 것을 힘들게 만들었다.

또한 신도시를 지정해 주택 공급을 늘리고, 은행으로부터 대출 받을 수 있는 요건도 까다롭게 만들었다. 실수요자 아닌 개인이 부동산 투자로 돈 벌기 어렵게 만든 것이다. 현 정부의 다른 경제 정책은 별로였지만 부동산 대책은 대체로 괜찮았다고 생각한다.

일산과 김포는 외벌이 가족이 (아빠의 희생으로) 살 수 있는 신도시다. 신도시가 생기든 안 생기든 맞벌이 부부들은 일산과 김포에서 출퇴근하며 살기가 쉽지 않다. 서울 부동산 가격이 오르는 이유는 맞벌이 가구의 증가, 그리고 이를 간파한 투자자들의 움직임과 관계가 있다. 서울 가까운 지역에 맞벌이 부부를 수용할 수 있는 신도시를 만들면 서울 집값이 하락해 일산 집값과의 격차가 줄어들 수 있다.

맞벌이 부부가 일산에 들어오게 하려면 GTX 개통 등으로 교통의 약점을 만회하고, 무엇보다 고학력 맞벌이 부부들이 다닐 수 있는 일자리를 만드는 게 중요하다. 물론 일산 지역 주택 투자자들이 급급매를 내놓고 신도시로 갈아타면서 일산 집값이 잠시 흔들릴 가능성이 없지는 않겠지만, 양도소득세가 대폭 높아지고 요건도 강화되는 바람에 그럴 수 있는 능력과 유인은 많이 줄어들었다.

또 잠재적 급매물(투자 주택들)이 있는 건 일산뿐 아니라 서울과 수도권 지역이 다 마찬가지다. 일산 옆 신도시 만드는 걸 막는다고 해서 일산의 집값이 오를 리도 없고 서울 집값과의 격차만 커진다면, 신도시 반대의 명분은 다른 데에서 찾아야 할 것이다. 일산 주민들이 국토의 균형 발전에 기여하는 대가로 국가로부터 기대할 수 있는 청사진은 도대체 무엇인가?
 

 

노귀종 경제학 박사  webmaster@mygoyang.com

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  • 일산동구 2019-07-08 17:58:13

    분당이 생겼을때 이사간 사람들은 강남 (졸)부자들이었습니다.
    하지만 일산이 생겼을때 이사온 분들은 서울 강북권 주민들이었습니다.

    애초에 주민들의 배경 부터가 다르구요.

    분당은 자족기능도 어느 정도 염두해 두고 설계가 되었지만 일산은 아니었죠.

    도시의 탄생 배경과 설계 자체가 전혀 다릅니다.

    그런데도 분당과 비교해서 부족하다느니 따지는게 온당합니까?

    그리고 일산 집값이 오른다는 건 부동산 소유자에게만 좋지 무주택자와 기업 입장에선 일산을 떠나고 싶어하는 소리입니다.

    일산연인지 뭔지 하는 분들!! 현실적으로 생각 합시다!   삭제

    • 2019-07-03 19:59:32

      듣보잡 경제학 박사의 말같잖은 주장   삭제

      • 님비 퇴출 2019-07-03 08:49:35

        일산 독립해서 운정이랑 엮어주고 싶네 ㅉㅉ

        님비 교과서에서만 봤지 창피하지도 않은가   삭제

        • 일산20년차 2019-07-02 14:28:32

          우리집값은 오르고 다른곳 집값은 떨어져야 최선인데 거꾸로 될듯 하니. 이에 대한 불만들이 많네요 글의 취지를 제대로 이해 못하고 화내시는분도 있는듯 하구요
          개인적으로 외벌이 맞벌이부부 입장에서의 분석 맘에 듭니다^^
          자본주의 사회에서 부의축적에 대한 욕구는 충분히 그럴수 있는것이고 어찌 되었건 조금더 살기 좋은 일산에 대한 마음들이 모여 살기좋은 일산이 되길 바래 봅니다   삭제

          • 이재준아웃 2019-07-02 07:04:39

            정부 대변인이냐? 이런 쓰레기글을   삭제

            • 나시민 2019-07-01 19:46:23

              노박사 박사 맞습니까?
              글이 두서가 없고 대책도 인터넷 서핑하면 흔히 보는 얘기 정도
              이정부 다른건 못 했으니 부동산은 그나마.......
              경제박사의 식견으로는 부족한듯 하더이다.   삭제

              • 신분당선 서북부 2019-07-01 19:16:52

                신분당선 서북부노선을 예타 없이 연내 착공하고
                향후 일산덕이 및 파주교하 등 소외지역으로 연장
                계획 발표하라!   삭제

                • 반대 2019-07-01 18:07:15

                  일산과 김포는 외벌이로 살수 있다는게 도대체 무슨 뜻인가요? 집값이 싸다 뭐 이런 뜻인가요? 외벌이는 일산에 살기 쉽고 맞벌이는 살기 어려운건 또 뭔가요 ? 아빠만 혼자 서울로 출퇴근 하면 살기 쉬운건가요? 도대체 이 기사는 말인비 방구인지 모르겠네요 그리고 일산 옆이 아니라 앞이라서 문제인 거구요 일산 집값 오르라고 반대하는게 아니라 떨어지고 슬럼화 될까봐 반대하는 거예요   삭제

                  • 한심3 2019-07-01 17:56:39

                    경기 서북부는 지금도 공급이 넘치고 이는 서울의 전반적 집값 안정이 아니라 고양시 부근의 집값만 하락하게 될 것이다. 교통망과 일자리가 최우선이며 그 이후 주택가격은 시장에 맡겨두면 될 일입니다.   삭제

                    • 맞는말씀 2019-07-01 17:49:41

                      전부 맞는 말씀이네.
                      소수 반대하는자들.
                      무시하시는것이 상책이다. 대안도 없이 무조건 반대 반대 반대. 어쩌라고.
                      취소하라고 그건안돼지 알면서 그러면 안되지라.   삭제

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