문) 저는 고양시 소재 甲소유 상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 그런데 위 상가건물에는 선 순위 근저당권이 있어 임대차계약서에 확정일자인을 받아두었습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되어 우선 변제권이 있습니까? 동법의 적용범위도 궁금합니다.
답) 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임차인을 보호해 주는 것은 아니며 그 구체적 적용범위에 관하여는 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하고 있습니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 규정하고 있고, 위 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조에 의하면 "①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ②제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다."라고 규정하고 있습니다.
그리고 그 구체적 적용범위에 관하여 같은 법 시행령 제2조에 규정되어 있는데, 이를 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억 4천만원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천 의정부 구리 하남 남양주 일부 고양 과천 성남 안양 부천 광명 수원 의왕 군포 시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 1억9천만원이하로 되어 있습니다. 다만, 보증금액을 산정함에 있어서 보증금 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 규정하고 있습니다.
즉, 월세를 보증금으로 전환할 때에는 연 12%(월 1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월 0.12(12%)=100이므로, 월세의 보증금 환산비율은 100이 됩니다. 예를 들어, 보증금 5,000만원에 월세 100만원을 내는 상인의 경우 월세 100만원에 100을 곱한 1억원에 보증금 5,000만원을 더한 1억5,000만원이 기준보증금으로 됩니다. 그러므로 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 우선 변제권이 인정됩니다. 따라서 귀하는 사업자등록을 마치고 임차한 상가건물을 식당으로 운영하고 있으면서 임대차계약서에 확정일자를 받아두었고 임대차보증금액도 수도권 중 과밀억제권역 소재 기준보증금액 1억 9천만원 이하로써 상가건물임대차보호법의 적용범위에 해당되므로, 임차건물의 경매시 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있을 것으로 보입니다.
법무법인 통일 이명근 변호사(031-908-6700)