수도권 요진 부동산 가압류 풀고
충남 아산 노후건물 근저당 설정
임 “460억 지연손해액, 담보 되나”
출입구 공사 ‘대가성 특혜’ 의혹에
이동환 “근거없는 의혹, 법적조치”

[고양신문] 고양시가 요진 측의 요청에 따라 업무빌딩 기부채납 지연손해배상을 위해 걸어놨던 수도권 내 요진 소유의 주요 건물 가압류를 해제해주고 대신 지방의 상가 건물에 근저당권을 설정한 사실이 뒤늦게 밝혀졌다. 환금성이 뛰어난 분당, 일산지역 부동산 대신 낙후된 충남 아산 소재 상가건물을 담보로 잡은 것인데 이 과정에서 요진 측은 가압류가 해제된 자산 일부를 매각해 약 100억원의 현금유동성을 확보하는 등 이득을 취한 것으로 확인됐다. 일각에서는 고양시가 시청사 업무빌딩 이전과 관련해 요진 측에 특혜를 제공한 것 아니냐는 의혹까지 제기하고 있다.  

23일 시의회 임시회 더불어민주당 임홍열 시의원(주교·성사·흥도)의 시정질의에 따르면, 고양시는 지난 3월 22일 업무빌딩 지연손해 소송을 위해 걸어둔 성남 분당 소재 빌라드와이 8건과 고양 풍동 소재 요진 와이하우스 44건 등 총 230억원(67건) 규모의 부동산 가압류를 해제하고, 대신 업무빌딩 이행소송 담보로 잡아둔 충남 아산 소재 요진와이시티 상가(와이몰) 58건에 대해 근저당권 설정을 유지했다. 아산 요진와이시티 상가건물은 당초 2016년 업무빌딩 이행담보 목적으로 근저당권이 설정됐지만 작년 11월 2심 판결을 통해 업무빌딩 기부채납이 확정되면서 해제해야 하는 상황이었다. 

현재 근저당권 설정 및 가압류 현황

<출처: 임홍열 의원 시정질의 발표자료 재가공>


그런데 고양시는 충남 아산의 요진 상가건물 근저당권을 유지하는 대신 업무빌딩 지연손해 담보를 위해 잡아둔 다른 수도권 소재 부동산 가압류에 대해 해제 결정을 내려 논란이 일고 있다. 임홍열 의원은 “업무빌딩 지연손해 담보는 2016년 당연히 기부채납해야 할 업무빌딩을 내놓지 않음으로써 발생했던 시의 손해배상 청구를 위해 요진에 대한 압박용으로 가압류를 했던 것”이라며 “당연히 시 입장에서는 가장 알토란 같은 자산을 우선순위로 가압류 해야하는 것인데 굳이 별 타격도 없는 충남 아산의 요진상가건물을 근저당권으로 변경한 이유가 무엇이냐”고 따져 물었다.

이에 대해 이동환 시장은 “민사소송 시 채권회수 측면에서 근저당권이 가압류보다 유리하기 때문에 (업무빌딩 지연손해 담보를)근저당권으로 변경한 것”이라며 “담보가치도 당초 230억원에서 240억원으로 10억원이 오르는 등 고양시에 이익이 되는 행정이었다”고 답변했다. 하지만 임 의원의 주장은 달랐다. 가압류를 근저당권으로 변경하는 과정에서 고양시의 담보가치가 오히려 하락했을 뿐만 아니라, 그마저도 근저당권을 새롭게 설정한 것이 아니라 양측간의 확약서 형태로 기존 근저당권을 유용(전용)한 것이기 때문에 추후 법적분쟁 시 고양시 240억원 채권의 보장여부 또한 장담할 수 없다는 지적이다. 게다가 불필요한 가압류 해제로 인해 약 3000만원의 수수료 손해까지 발생했다는 주장이다. 
 

가압류→근저당권 변경 감정평가 X
지연손해액도 제대로 반영 못해
실제로 이날 임홍열 의원이 분석한 자료에 따르면 고양시가 근저당권을 재설정한 충남 아산시 요진와이시티 담보물 58건의 현재 추정 가치는 약 178억4431만원에 불과했다(평균 매매가 3억766만원 기준). 이는 현재 해당 담보물에 근저당권을 설정한 240억원에 한참 미치지 못하는 수준이다.

임 의원은 “이 건물은 13년이 지난 건물로 부동산 경기 하락으로 인해 공실도 많이 발생하는 상황”이라며 “객관적으로 봐도 2016년 책정된 240억원에 비해 담보가치가 떨어진 것으로 보이는데 이게 과연 고양시에 이익이 되는 행정이 맞느냐”고 목소리를 높였다. 이처럼 담보물 가치 논란이 제기되는 이유는 고양시가 충남 아산 상가 건물의 근저당권 재설정에 앞서 선행해야 할 감정평가를 진행하지 않았기 때문이다. 임 의원은 “상식적으로 어떤 물건에 대해 담보를 잡으려면 그 물건이 제대로 된 물건인지, 가치는 얼마나 되는지 먼저 평가해봐야 하는 것이 상식”이라며 “근저당권을 새로 설정하려면 당연히 현재기준(2023년)에 맞춰서 담보물 가치를 새로 산정해야 하는데 2016년 기준 감정가를 그대로 적용한 것은 납득하기 어렵다”고 따져 물었다. 

이에 대해 이동환 시장은 “근저당권 재설정 과정에서 요진 측과 담보목적물 변경에 따른 확약서를 체결했고 이는 기존 계약서와 동일한 법적 효력을 가지고 있다는 법률 자문을 받았다”며 절차상 감정평가를 새로 할 필요가 없었다고 반박했다. 건물 가치 또한 고양시에서 2016년 채권최고액으로 결정된 240억원을 충분히 담보하는 것으로 검토됐다는 입장이다. 하지만 확인 결과 고양시의 산정 기준은 일반적인 건물 가치 산정방식이 아닌 행안부 시가표준액인데다가 법률 자문 또한 구두상으로 내부 자문만 받은 것으로 드러나 논란이 일고 있다.  

게다가 근저당권을 다시 설정할 경우 고양시의 손해액 또한 현재 기준액보다 훨씬 높게 산정되어야 한다는 주장도 나온다. 임 의원에 따르면 업무빌딩 기부채납 지연 기간인 2016년 10월 1일~2023년 3월 31일 손해액을 계산하면 현재 채권액으로 책정된 230억원의 2배인 460억2000만원에 달한다. 즉 고양시가 올해 3월 근저당권을 재설정할 당시 460억원의 손해액이 적용됐어야 한다는 이야기다. 이동환 시장은 “(손해액은)법원이 결정하는 것이지 우리가 임의로 설정할 수 있는 부분이 아니다”라고 했지만 임 의원은 “가압류를 근저당권으로 바꿔준 시점(올해 3월)에 맞춰서 손해액을 다시 책정하는 것은 당연한 것 아니냐. 기간이 2배로 늘어난 만큼 460억원으로 책정하는 것이 마땅하다”고 주장했다. 
 

가압류 해지, 요진 측 요청으로 이뤄져
매각 통해 현금 유동성 100억 확보 
더욱 논란이 되는 부분은 이러한 가압류 해지 및 근저당권 설정 논의가 요진 측의 요청에 의해 시작됐다는 점이다. 이날 공개된 자료에 따르면 요진은 1월 4일 ‘요진 와이시티 공공기여이행합의서에 따른 근저당 해제 요청의 건’이라는 공문을 최초 발송한 뒤 2월 20일에는 ‘가압류 해제 및 기존 근저당 설정 근거 변경’을 고양시에 요청한다. 공교롭게도 시청사 백석 업무빌딩 이전 발표로 한창 고양시가 시끄러운 시기에 가압류 해제 논의가 이뤄진 것이다. 이날 발표내용에 따르면 고양시의 가압류가 해제된 3월 21일 이후 요진에서 매각을 통해 확보한 현금 유동성 규모는 약 96억원. 현금 유동성 확보가 중요한 건설회사 입장에서 큰 도움이 되는 결정이었다고 볼 수 있다. 

임홍열 의원은 “1월 4일 요진 측의 최초 공문에는 업무빌딩 이행담보 최종판결 확정에 따른 근저당권 해지 요청에 관한 내용만 담겨 있었는데 불과 한 달 반 뒤인 2월 20일 별안간 요진 측에서 ‘자금융통 및 경영 활성화’ 등을 이유로 가압류 해제 및 근저당권 재설정을 요청했고 3월 1일 고양시가 이를 수락한 사실을 확인했다”며 “중간 과정에서 고양시와 요진과의 모종의 협의가 있었던 것은 아닌지 의심된다”고 의혹을 제기했다. 실제로 이날 시정질의에서 가압류 해제 요청이 있기 전 2월 9일 당시, 백석 업무빌딩 주출입구 공사관련 실무회의 과정에서 요진과 고양시와의 가압류 관련 논의가 있었다는 이정형 제2부시장의 메모내용이 공개됐는데, 이를 근거로 임 의원은 “주출입구 공사를 해주는 조건으로 소송관계에 있던 요진 측의 편의를 봐준 것 아니냐”고 주장했다. 

반면 이동환 시장은 근거 없는 의혹에 불과하다는 입장이다. 이날 답변에서 이 시장은 “기부채납 이행담보에 대한 해제는 적법하고 적정하게 진행된 사항”이라며 “마치 요진개발과 고양시와의 특혜가 있는 것처럼 계속 의혹을 제기하고 있지만 전혀 사실이 아니다. 근거없는 의혹제기에 대해서는 법률자문을 거쳐 철저히 대응해 나갈 것”이라고 반박했다.