[고양신문] 최근 창릉지구 등 3기 신도시 개발사업 지역주민들이 집단으로 윤석열 대통령당선인에게 토지보상제도 개편을 요구했다. 이들은 서울 종로구 통의동 대통령직 인수위원회 사무실 인근에서 기자회견을 열고 “정부가 공공용지 개발이라는 명분으로 시세의 10분의 1에 불과한 헐값으로 토지를 강제수용하려고 한다”며 “공정과 상식에 어긋난 토지보상법을 개정해 원주민들의 최소한의 생존권을 보장해 달라”는 성명을 발표했다.

독자들은 충격적인 2008년 2월 국보 1호 서울 숭례문 방화사건을 기억할 것이다. 범인은 자신의 범행동기를 “토지가 공공용지로 수용됐는데, 헐값보상을 받아 수차례 관계기관에 억울함을 호소했음에도 불구하고 아무도 내 주장을 들어 주지 않았다”며 “너무나 분통이 터져 사회적 이목을 끌기 위해 범행을 저질렀다”라고 밝힌 바 있다.

공공용지 강제수용 시 토지보상가액 산정은 도대체 어떤 방식으로 이루어지길래 토지소유주들의 불만과 원성이 끊이질 않는 것일까.

LH의 공익사업을 위한 토지수용의 경우를 살펴보면, 토지보상가액은 사업시행자와 시·도지사, 토지소유자가 각각 1명씩 3명의 감정평가사를 추천해 산정하도록 하고 있다. 이후 3명의 감정평가사가 산정한 기준액의 평균을 보상가격으로 설정한다. 

토지보상가액과 관련해 감정평가법인 관계자들은 보상가액을 비교표준지 공시지가에 용도지역, 현실이용상황 등을 감안해 시점수정 등을 반영한 후 보상가액을 결정한다. 문제는 토지 등 보상 기준가액이 시가가 아닌 기준시가라는 점이다. 

토지수용기관의 총사업비관리지침(시행 2018년 7월 12일) 제18조 제5항에는 “각 중앙관서의 장은 표본기준가격조사액에 지가상승률을 제외하고 100분의 10을 초과하여 증액된 경우에는 국토교통부장관이 고시하는 기관에 해당 보상평가서의 검토를 요청하여야 한다”라고 사실상 토지 보상가액 상한선을 규정하고 있다.

토지수용 주체인 LH 등이 총사업비관리지침에 따라 보상가액 상한선을 그어놓고 감정평가법인에 무언의 압력을 행사하고 있는 마당에 어떤 감정평가법인이 LH 등 수용 주체의 의중에 거슬리게 시가 감정을 할 수 있겠나. 사실상 시가 감정이 불가능한 구조로 토지보상가액이 결정되고 있다고 볼 수밖에 없다.

보상가액이 시가와 무관한 표준지 공시지가를 기준으로 책정되면서 헐값으로 보상받은 원주민들은 원래 소유했던 땅보다 훨씬 작은 땅을 사거나 아예 구할 수조차 없는 상황에 직면하며 삶의 터전에서 강제로 쫓겨나고 있다.

토지수용과 관련해 헐값보상 못지않게 심각한 문제가 또 있다. 바로 양도소득세 등 세금 문제다. 일부 원주민들은 토지보상의 경우 국가에서 강제로 뺏어 가니까 세금이 거의 없을 것으로 생각하다가 세금이 대략 얼마나 부과되는지 알고 나면 모두가 깜짝 놀란다.

공공용지 개발을 위해 수용되는 경우에는 일반적인 양도의 경우와 비교해 양도소득세 계산과정이 매우 복잡하다. 공공용지 개발지역의 경우에는 공부상 지목과 실제 지목이 다른 경우, 무허가건축물이 있는 경우, 농사를 지었으나 관련 증빙이 없는 경우, 취득 당시 계약서가 없는 경우, 필지별로 양도 시기를 분산해야 하는 경우, 대토보상 여부, 대체취득에 대한 지방세감면 해당 여부, 보상금을 자식에게 증여한 경우 증여세 추징 여부, 비사업용토지 판단 여부, 미등기자산에 해당하는 경우, 다주택자에 해당할 때 주택 수 판단 등 고려할 사항이 너무나 많기 때문이다.

공공용지 수용과 관련해 토지보상가액과 세금 문제에 대한 지역민들의 불신과 불만을 해소하기 위해서는 공익을 위한 공공용지 수용사업이 표준지 공시지가 기준이 아닌 적정한 시가보상으로 이루어져야 한다. 그리고 공공용지 수용이 강제수용인 만큼 과도한 양도소득세의 대폭 감면 또는 면제 등 획기적인 개선책도 필요하다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표